なぜ医師や看護師に、不動産投資の営業が来るのか？

「属性がいい」は正式な制度用語ではない

「属性がいい」は法律上の言葉でも、金融機関共通の正式な判定基準でもありません。

ただし、融資では申込者の返済能力が確認されます。国土交通省の民間住宅ローン調査では、多くの金融機関が審査項目として、

• 年収
• 勤続年数
• 返済負担率
• 雇用形態
• 業種
• 担保評価
• 他の債務や返済履歴

などを挙げています。これは住宅ローンの調査ですが、「長期間返済できるかを見る」という考え方を理解する参考になります。

投資用ローンでも、実際の商品条件を見ると、勤続年数や年収を条件にしているものがあります。

商品の例	主な利用条件（抜粋）
オリックス銀行 不動産投資ローン	原則として同一勤務先3年以上、前年度税込年収500万円以上、返済期間中に安定収入が見込めること など
イオン銀行 投資用マンションローン	給与所得者は勤続3年以上、前年度税込年収400万円以上 など

※2026年9月時点で確認できた条件の抜粋です。最新の条件は各行の商品説明書で確認してください。

では、なぜ医師や看護師が営業先になりやすいのか

「医療職を狙った営業件数」の公的統計があるわけではないため、ここからは融資条件から考えられる理由です。

医師や看護師は、資格職で、病院などに雇用され、一定の収入を継続して得ている人が多い職種です。つまり営業会社から見ると、

ローン審査の土俵に乗りやすそうな人を探す ↓ 安定収入・勤続年数・勤務先が説明しやすい人を探す ↓ 医療職が営業対象になりやすい

という構造は十分考えられます。不動産会社にとって重要なのは、物件を紹介できる人ではなく、最終的に融資を利用して購入できる可能性がある人だからです。

看護師に電話が増えやすいタイミング

上の条件を見ると、「勤続3年」「年収400万〜500万円」が一つの目安になっている商品があります。看護師の場合、

• 新卒から3〜4年目で勤続年数の条件を満たし始める
• 夜勤手当込みで年収400万〜500万円台に届く人が多い

という時期が重なります。「3年目くらいから急に電話が増えた」と感じる人がいるのは、このためかもしれません（推測であり、統計ではありません）。

「融資が通る」と「買った方がいい」は完全に別

ここが一番重要です。

2,500万円を借りられる人だからといって、2,500万円の物件を買うべきとは限りません。

• 金融機関が主に確認するのは「貸したお金を返せそうか」
• 投資家が考えるべきなのは「その物件を買った結果、自分のお金がどうなるか」

似ていますが、別の問題です。

計算例：年収480万円の看護師が2,500万円を借りたら

金利2.0％・35年・元利均等返済と仮定すると、毎月の返済は約8.3万円、年間約99万円です。

• 返済負担率（年間返済額÷年収）：約21％

金融機関の審査では、家賃収入の見込みも考慮されるため、この数字だけで可否は決まりません。ただ、自分の手取りから見ると、家賃が入らない月は毎月8.3万円を給与から払うことになります。夜勤を減らす、産休・育休に入る、非常勤になるといった変化があっても、返済額は変わりません。

実際の月々の収支（管理費・税金・空室を含む）は、看護師が不動産投資を考える前にで表にして確認できます。

営業トークを2つに分けて聞く

営業を受けたら、話を次の2つに分けると整理しやすくなります。

あなたの話

• 看護師だから融資を受けやすい
• 年収が安定している
• 勤続年数が長い
• 信用力がある

物件の話

• 購入価格はいくらか
• 家賃はいくらか
• 管理費・修繕費はいくらか
• 空室になったらどうなるか
• 金利が上がったらどうなるか
• 10年後にいくらで売れそうか

前者がどれほど魅力的でも、後者が悪ければ投資としては成立しません。

よくある営業トークの読み替え

営業トーク	読み替え	聞き返したいこと
「看護師さんは属性がいい」	融資の審査に通りやすい可能性がある	物件そのものの収支は？
「月々1万円の負担で持てます」	毎月赤字が出る	管理費の値上げ・空室・金利上昇後は？
「生命保険代わりになります」	団信でローン残高が消える	今入っている保険と重複しないか？
「年金代わりになります」	完済後の家賃を当てにしている	35年後の家賃と修繕費の想定は？
「節税になります」	不動産所得の赤字を給与と損益通算	税引き後で、手元のお金は増えるのか？
「今だけの物件です」	決断を急がせている	持ち帰って比べてもいいか？

「節税できます」も一度分解する

減価償却などによって税務上の損益が変わり、所得税・住民税が戻るケースはあります。

しかし、税金が減ることと、現金が増えることは同じではありません。たとえば毎月2万円の実際の赤字（年24万円）を出して、税金が年5万円戻っても、手元のお金は年19万円減っています。

税金を減らすために、もっと大きな経済的損失を出していては意味がありません。物件価格・家賃・ローン・修繕・売却価格まで含めて考える必要があります。

断り方と、困ったときの相談先

• 職場への電話：「業務中なので対応できません。今後の連絡も不要です」と伝えて切る
• 会う約束をしてしまった：その場で契約せず、「資料を持ち帰って家族と相談します」で終える
• しつこい勧誘が続く：宅地建物取引業法では、相手が断った後も勧誘を続けることなどが禁止されています。免許を出している国土交通省・都道府県の窓口や、消費生活センター（消費者ホットライン188）に相談できます

Nurse Life+の結論

医師や看護師に不動産会社が近づく理由を一言で表すなら、

「その職業だから投資が有利」ではなく、「融資を使える顧客になりやすいと見られやすい」

という方が近いでしょう。

営業を受けること自体が問題なのではありません。ただし、

借りられる金額 と 借りるべき金額

は分けて考える。ここだけは覚えておきたいポイントです。