不動産投資、始めるその前に。

不動産投資の基本的な仕組み

物件を買う → 入居者に貸す → 家賃を受け取る

これが基本の流れです。ローンで買う場合、受け取った家賃から次の支払いをします。

支出	内容	頻度
ローン返済	元本＋利息	毎月
管理費・修繕積立金	マンションの共用部分の管理、将来の大規模修繕	毎月（値上がりすることがある）
賃貸管理手数料	入居者対応・家賃回収を管理会社に任せる費用	毎月（家賃の数％程度が多い）
固定資産税・都市計画税	所有者にかかる税金	年1回（4期に分けて払うことも）
保険料	火災保険など	年1回など
室内の修繕・原状回復	退去時のクロス張り替え、給湯器・エアコン交換など	不定期

つまり、家賃＝そのまま利益ではありません。

数字で見る：ワンルーム投資の収支例

ここからは、仕組みを理解するための仮定の試算です。実在の物件や相場を示すものではありません。

前提

• 物件価格：2,500万円（諸費用は自己資金で支払い、物件価格は全額ローン）
• ローン：金利2.0％（全期間一定と仮定）、35年、元利均等返済
• 家賃：月8.5万円
• 管理費・修繕積立金：月1.2万円
• 賃貸管理手数料：家賃の5％
• 固定資産税等：年8万円、保険料：月1,500円相当

毎月の収支

項目	金額（月）
家賃収入	+85,000円
ローン返済	−82,816円
管理費・修繕積立金	−12,000円
賃貸管理手数料	−4,250円
固定資産税等（月割）	−6,667円
保険料	−1,500円
手元に残る額	−22,233円

この例では、満室でも毎月約2.2万円、年間約27万円を給与から補うことになります。営業資料では「ローン返済と家賃がほぼ同じ」と説明されることがありますが、管理費や税金まで入れると印象が変わることがあります。

※住民税・所得税への影響（減価償却など）は含めていません。税の話は後で扱います。

空室・金利上昇・家賃下落を入れると

同じ例で、条件が変わった場合です。

シナリオ	月の手元残高	年間
基本（満室・金利2.0％）	約−2.2万円	約−27万円
金利が3.0％に上がった	約−3.6万円	約−43万円
金利が3.5％に上がった	約−4.3万円	約−51万円
家賃が1割下がった（7.65万円）	約−3.0万円	約−36万円
基本＋3か月空室	—	約−27万円に加えて家賃25.5万円の減少

※金利上昇のケースは、単純化のため残り35年すべてその金利で返済した場合の概算。実際の変動金利では返済額の見直しルール（5年ルール・125％ルールなど）がある商品もあります。

空室の間も、ローン・管理費・税金の支払いは止まりません。入居者が入れ替わるときは、原状回復費や募集の広告料がかかることもあります。

売るときに「残っている借金」と比べる

不動産投資の結果は、売ったときに確定します。

上の例で10年後に売る場合、ローンの残高は約1,954万円です。売却時には仲介手数料などの費用もかかるため、少なくとも残高＋売却費用を上回る価格で売れないと、借金が残ることになります。

• 2,500万円で買った物件が、10年後にいくらで売れるかは誰にも分からない
• 新築は購入直後に価格が下がりやすいと言われる
• 築年数が進むと、買い手が使えるローンの条件が厳しくなることがある

「毎月の赤字は2万円だけど、最後に売れば取り戻せる」という説明を受けたら、いくらで売れる前提なのかを必ず聞いてください。

「節税になる」はどう考える？

不動産所得が赤字になると、給与所得と損益通算できる場合があります。その結果、所得税・住民税が戻ることがあります。

ただし、

• 赤字の中心が「実際にお金が出ていく赤字」なら、税金が数万円戻っても手元のお金は減っている
• 減価償却で帳簿上の赤字が出ても、年数がたつと償却できる額は減っていく
• 売却時に利益が出れば、譲渡所得として課税される

税金が減ることと、お金が増えることは別です。税引き後で見て、投資全体として手元のお金が増えるかで判断します。

看護師が特に気をつけたい点

1. 勤務先を変えにくくなることはないか

投資用ローンの返済は、給与からの補填を前提に続けることになります。夜勤を減らす、非常勤になる、産休・育休に入るなどで収入が下がったときも、ローン返済は変わりません。

2. 住宅ローンを組む予定との関係

投資用ローンの借入があると、将来自分の家を買うときに借りられる額が減る可能性があります。

3. 「住宅ローンで投資物件を買いましょう」は断る

自分が住む家のための住宅ローンで投資用物件を買うことは、金融機関との契約違反にあたり、一括返済を求められるおそれがあります。

4. 職場で声をかけられたとき

病院への電話、休憩室での勧誘、SNSや婚活アプリで知り合った人からの投資話もあります。その場で返事をせず、「資料をもらって持ち帰ります」で十分です。

関連記事：「家賃は捨て金だから家を買う」は本当？

契約前に確認したい項目

数字の確認

• 物件価格と、同じエリア・築年数の中古相場
• 自己資金・借入額・金利（固定か変動か）・返済期間
• 毎月の手元残高（上の表と同じ形で書いてもらう）
• 管理費・修繕積立金の今後の値上げ予定（長期修繕計画）
• 空室期間・家賃下落を入れた収支
• 10年後・20年後の売却想定価格と、その根拠

業者の確認

• 宅地建物取引業の免許番号（国土交通省・都道府県のサイトで確認できる）
• サブリース（家賃保証）の場合、保証家賃の見直し条件と解約条件

契約してしまった場合

宅地建物取引業者が売主で、喫茶店や自宅など事務所以外の場所で申し込み・契約をした場合は、クーリング・オフについて書面で告げられた日から8日以内なら、書面の発信により解除できる場合があります。ただし買主が自宅・勤務先での説明を申し出た場合や、物件の引渡しを受け代金全額を支払った場合などは対象外です。困ったときは、消費生活センター（消費者ホットライン188）に相談してください。

Nurse Life+の結論

不動産投資は、

家賃収入 − ローン − 管理費 − 税金 − 修繕 − 空室 ＋ 売却価格 − 残債 − 売却費用

まで入れて、はじめて損得が見える投資です。

「看護師だからローンが通る」ことと、「その物件が良い投資である」ことは別の話です。数字を全部並べてみて、それでも納得できるかどうか。判断はそこからで遅くありません。